Труды КНЦ вып.8 (ЭНЕРГЕТИКА вып. 8/2017(8))

На инженерной инфраструктуре и её подключении к сетям сходятся интересы как застройщиков, региональных властей, ресурсоснабжающих организаций (РСО), так и потребителей жилья и коммунальных услуг. Застройщикам нужно минимизировать затраты, подключаясь к действующим сетям, и они просят выставлять на аукционы земельные участки, уже подключённые к инфраструктуре. Властям важно получить новые сети и снизить нагрузку на имеющиеся, сэкономив бюджетные средства. РСО хотят переложить на застройщика обязанности по развитию и модернизации коммунальной инфраструктуры и стремятся в разы завысить сметную стоимость подключения, пользуясь своей монополией. А потребители - покупатели недвижимости - заинтересованы в понижении стоимости коммунальных услуг, 1 квадратного метра жилья и платы за подключение. Стоимость технологического присоединения к объектам РСО оплачивают застройщики. Подключение к магистральной инфраструктуре в итоге оплачивает покупатель недвижимости, что существенно увеличивает инвестиционную нагрузку на конечный тариф и делает квадратный метр жилья с учетом строительства дорог и объектов соцкультбыта фактически дороже на 4-12 тыс. рублей. После этого ресурсоснабжающие организации формируют на своем балансе полную стоимость инфраструктуры, относят ее в тариф и получают тариф с амортизацией, то есть возвращают из амортизации капитальные затраты, не ими понесенные [10]. Таким образом, основной вопрос сегодня: кто должен строить и платить за инфраструктуру, в частности, жилищно-коммунальную. В настоящее время её могут строить как девелоперы (застройщики) или (и) РСО, так и местные подрядные организации под влиянием региональных и (или) муниципальных властей, если последние берут инициативу в разрешении таких противоречий на себя. В рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» реализуется программа «Жильё для российской семьи». В этой программе (на Мурманскую область она, к сожалению, не распространяется) проблема с подключением к инфраструктуре РСО имеет решение. Для привлечения застройщиков группой компаний «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) разработан специальный инновационный финансовый механизм выкупа объектов инженерно-технической инфраструктуры (рис.1 [11]), строительство которых осуществляется с целью обеспечения коммунальными сетями домов, строящихся по уже упомянутой программе «Жильё для российской семьи». Объекты инфраструктуры выкупаются у застройщика за счёт выпуска долгосрочных облигаций с залоговым обеспечением из самих объектов и денежного потока в виде коммунальных платежей. Выпускают облигации на сумму выкупа четыре специализированных общества проектного финансирования (СОПФ) по видам коммунальной инфраструктуры: СОПФ объектов теплоснабжения, СОПФ энергетики, СОПФ газоснабжения и СОПФ водоснабжения, водоотведения. Все СОПФ учреждает АИЖК. Облигации погашаются из тарифов на соответствующие коммунальные услуги. Выкуп осуществляется из расчёта стоимости каждого объекта инженерно-технического обеспечения не более 4 тысяч рублей за 1 м2 построенного жилья эконом-класса. То есть, если проектом предусмотрено строительство, например, 25 тыс. м2, 28